Раздел ипотечной квартиры при разводе: кто платит кредит и кому достанется жилье?

Развод при наличии ипотечных обязательств — это всегда уравнение с тремя неизвестными, где третьей, и самой влиятельной стороной, выступает банк. Супруги часто заблуждаются, полагая, что при разводе можно просто «переписать» ипотеку на одного из них или разделить платежи пополам без согласия кредитора.

Главное правило: ипотека — это общий долг

Согласно ст. 34 и 39 Семейного кодекса РФ, если квартира куплена в браке, она является совместно нажитым имуществом, независимо от того, на кого из супругов оформлен договор и кто фактически вносил платежи. То же самое касается и долгов: ипотечный кредит признается общим обязательством супругов.

Даже если вы съедете из квартиры и перестанете платить, банк имеет полное право требовать погашения долга с вас, если вы являетесь созаемщиком (а банки почти всегда требуют этого при выдаче ипотеки в браке).

3 законных варианта раздела ипотечной квартиры

• Продажа квартиры и погашение долга. Самый компромиссный вариант. С согласия банка квартира продается, из вырученных средств закрывается остаток по кредиту, а оставшиеся деньги (если они есть) супруги делят пропорционально своим долям (обычно 50/50).
• Переоформление долга и квартиры на одного супруга. Один из супругов отказывается от своей доли в праве собственности, а второй берет на себя 100% обязательств по кредиту и выплачивает первому компенсацию за уже внесенные платежи. Важно: банк должен обязательно одобрить такой перевод долга (ст. 391 ГК РФ), оценив платежеспособность остающегося заемщика.
• Определение порядка выплат (Раздел лицевых счетов). Квартира делится пополам (по 1/2 доле), и суд определяет порядок участия каждого из бывших супругов в выплате кредита. Это сложный путь, так как банки крайне неохотно идут на разделение самих кредитных договоров, поэтому чаще всего долг перед банком остается солидарным, но суд фиксирует, кто и сколько должен вносить.

Что делать с материнским капиталом?

Если в погашение ипотеки вкладывался материнский капитал, ситуация усложняется. Закон обязывает выделить доли в этой квартире всем членам семьи, включая детей. Разделить такую квартиру 50/50 между супругами уже не получится. Доли детей неприкосновенны, а продажа такой недвижимости возможна только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.